磐石市人民政府| 2020-09-02 18:20
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磐石市人民政府关于印发磐石市红旗岭国有工矿棚户区改造项目房屋征收与补偿实施办法的通知

磐政发〔2020〕4号

 

 

各乡、镇人民政府,各街道办事处,磐石、明城开发区管委会,市政府各办、局,各有关单位:

磐石市红旗岭国有工矿棚户区改造项目房屋征收与补偿实施办法》已经市政府十八届四十六次常务会议讨论通过,现印发给你们,请认真按照执行。

 

 

磐石市人民政府

20209月2日


磐石市红旗岭国有工矿棚户区

改造项目房屋征收与补偿实施办法

 

第一章  总 则

第一条 为做好红旗岭国有工矿棚户区改造项目房屋征收与补偿工作,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》(建保〔2009〕295号)等相关法律﹑法规规定,结合我市实际,制定本实施办法。

第二条 本实施办法适用于红旗岭国有工矿棚户区改造项目的房屋征收与补偿。

第三条 市人民政府负责红旗岭国有工矿棚户区改造项目的房屋征收与补偿工作,并接受上级人民政府的监督、指导。

第四条 市住房城乡建设局是红旗岭国有工矿棚户区改造项目房屋征收与补偿工作的主管部门(以下简称征收主管部门)。

主要职责:

(一)拟定征收补偿方案,并报市政府;

(二)对拟征收项目进行社会稳定风险评估;

(三)征收补偿费用的专户存储、监管与拨付;

(四)会同有关部门对拟征收范围内的房屋及其他建筑等进行调查、认定与处理;

(五)协调有关部门对拟征收范围内房屋及其他建筑等暂停办理相关手续;

(六)拟定房屋征收决定和补偿决定;

(七)对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记;

(八)根据法律规定委托有关机构实施征收与补偿;

(九)负责房屋征收补偿档案的管理。

市房屋征收经办中心是市人民政府确定的房屋征收部门,受征收主管部门委托具体负责红旗岭国有工矿棚户区改造项目的房屋征收与补偿工作。

红旗岭镇负责确定房屋征收改造地块范围。

发展改革、财政、住房城乡建设、城管执法、自然资源、司法、公安、市场监管等部门按照本实施办法和职责分工,互相配合,保障红旗岭国有工矿棚户区改造项目房屋征收与补偿工作的顺利进行。

第二章 征收决定

第五条 房屋征收实行市人民政府决定制度。按照有关法律、法规的规定确需征收房屋的,由市人民政府作出房屋征收决定。市人民政府作出的房屋征收决定涉及被征收人数200户(含本数)以上的,应当经市政府常务会议讨论决定。

第六条 市人民政府做出房屋征收决定,必须具备下列条件:

(一)房屋征收主管部门书面确认的拟征收范围的用途符合国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定的证明文件和实施项目列入市国民经济和社会发展年度计划的证明材料;

(二)自然资源部门书面确认的拟征收范围内用地符合城市总体规划、土地利用总体规划要求的证明文件和拟征收范围规划用地图;

(三)拟征收范围内的补偿资金足额到位的证明材料;

(四)拟征收项目的社会稳定风险评估报告;

(五)符合法定程序的征收补偿方案。

第七条 房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

被征收人对调查结果有异议的,应当在调查结果公布之日起3日内,向房屋征收部门书面提出复核申请。房屋征收部门应当组织复核,并公布复核结果。

第八条 无房屋所有权证,但有规划、土地审批手续,并按照审批事项建设、符合审批位置、面积等的被征收房屋,按照合法建筑补偿安置;持有土地建房批准书的临时建筑按照无证房屋市场评估价格给予补偿,不予安置。

未经登记的房屋认定,属于原吉林昊融有色金属集体有限公司审批的及由于历史原因无备案的住宅房屋由红旗岭镇政府和市住房城乡建设局予以确认;属于红旗岭镇政府审批的住宅房屋由红旗岭镇政府予以确认。

第九条 房屋征收部门拟定征收补偿方案,并报市人民政府通过。市人民政府确定征收补偿方案前,应当履行下列程序:

(一)组织有关部门和单位对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日;

(二)及时公布征求意见情况和根据公众意见修改情况,期限不得少于3日,市政府组织对征收补偿方案征求公众意见时,被征收人应当以书面形式提交意见;

征收补偿方案应当包括下列事项:

1.房屋征收的区域范围;

2.房屋价值的确定原则及程序;

3.补偿方式;

4.补助政策;

5.搬迁费、安置费标准;

6.经济损失补偿标准;

7.房屋所有权人认定方式;

8.房屋性质、用途、面积确定方式;

9.无法达成协议的处理方式;

10.其他事项。

第十条 房屋征收部门应当按照经市政府最终通过、同意、批准的征收补偿方案,概算房屋征收补偿资金额度。房屋征收补偿资金包括征收补偿费用和征收他项费用。

(一)选择货币补偿的被征收房屋面积乘以被征收房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格;

(二)选择产权调换的被征收房屋面积乘以被征收房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格的一半。

征收补偿资金应当足额到位,并存储到市人民政府开设或者授权开设的专用账户后,由市人民政府作出征收决定。

第十一条 市人民政府作出房屋征收决定后,3日内在磐石市人民政府网站和房屋征收范围内公告。公告应当载明下列事项:

(一)征收的目的和依据;

(二)征收的地点和范围;

(三)征收补偿方案;

(四)房屋征收实施单位名称;

(五)行政复议、行政诉讼权力;

(六)其他应当公告的事项。

第十二条 自征收补偿方案公示之日起,不得在该范围内实施下列不当增加补偿费用的行为:

(一)新建、扩建、改建房屋(依法鉴定为危房采取排危措施除外);

(二)已依法取得建房批准文件但尚未建造完毕房屋的续建;

(三)房屋析产、分割;

(四)改变房屋、土地用途以及土地使用权有偿使用续期;

(五)以被征收房屋为注册地址办理市场主体设立登记、住所(经营场所)变更登记;

(六)其他不当增加补偿费用的行为。

房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知房屋产权、自然资源、市场监管等部门暂停办理相关手续,并在磐石市人民政府网站或房屋征收范围内公布。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限,暂停期限最长不得超过一年。暂停期限届满或者中止房屋征收的,房屋征收部门书面通知有关部门恢复办理相关手续。实施不增加房屋补偿费用的继承、拍卖等行为,房屋权利人持合法证件向房屋征收部门提出申请后,由房屋征收部门书面通知产权登记等部门办理房屋权利人变更手续。

第三章 评 估

第十三条 房屋征收部门应当将拟征收项目的名称、范围、户数、建筑面积、联系方式等相关情况通过磐石市人民政府网站或房屋征收范围内予以公布。具有相应资质的房地产价格评估机构自公布之日起15日内,可以向房屋征收部门报名参加房屋征收评估活动。

报名之后,房屋征收部门应当在磐石市人民政府网站和房屋征收范围内,公布申请参加该项目评估的具有相应资质评估机构名单、基本情况。

第十四条 评估机构由房屋征收部门组织被征收人协商选定。房屋征收部门应当提前3日将协商选定评估机构的时间、地点、程序等相关事项告知被征收人。被征收人应当持房屋权属证书,在规定时间到规定地点参加协商。参加协商的被征收人数量不得少于被征收人总数的三分之二,50%以上参加协商的被征收人选择的评估机构为该项目选定的房地产价格评估机构。

协商选定不成的,由房屋征收部门组织通过摇号或者抽签的方式确定评估机构,并由公证机关现场公证。

第十五条 评估机构选定或者确定后,由房屋征收部门作为委托人,向评估机构出具房屋征收评估委托书,并与其签订房屋征收评估委托合同。评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。

房屋征收部门应当将受委托的评估机构资质证书、营业执照、注册房地产估价师本人签名的资格证书复印件在磐石市人民政府网站或房屋征收范围内公布。

第十六条 评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作,并对出具的评估、鉴定意见负责。

禁止任何单位和个人干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的,应当回避。

第十七条 评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋入户进行实地查勘,调查被征收房屋状况,并通过拍摄等方式取得影像资料,做好实地查勘记录。

被征收人应当配合注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。

房屋征收部门、被征收人和房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。因被征收人的原因不能对被征收房屋入户进行实地查勘或者被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的,应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人鉴证,有关情况应当在评估报告中说明。

第十八条 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑面积、结构、楼层、朝向、新旧程度、共用设施设备以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

第十九条 被征收房屋及其附属物的价值、用于产权调换房屋的价值、被征收房屋室内装饰装修的价值,由评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》评估确定。评估时点为房屋征收决定公告之日。

第二十条 评估机构应当按照房屋征收评估委托合同的约定,向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在房屋征收范围内向被征收人公示。同时,以适当方式向被征收人介绍评估的基本方法。公示时间不得少于5日。

公示期间,评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的,评估机构应当修正。

分户初步评估结果公示期满并修正其存在的错误后,评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

第二十一条 被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向原评估机构提出书面复核评估申请书,并具体说明对评估报告的异议内容。

原评估机构应当自收到复核评估申请书之日起10日内对评估结果进行复核。复核后改变原评估结果的,应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的,应当书面告知复核评估申请人。

第二十二条 被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自得知复核结果之日起10日内,向吉林市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房地产价格评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内,对申请鉴定评估报告的评估技术问题进行审核,并出具书面鉴定意见。经评估专家委员会鉴定,评估报告不存在技术问题的,应当维持原评估报告;评估报告存在技术问题的,出具评估报告的评估机构应当改正错误,重新出具评估报告。

鉴定后,被征收人对补偿仍有异议的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。被征收人或者房屋征收部门在规定时限内未申请复核评估或者未对复核结果申请鉴定的,视同对评估结果或者复核结果无异议。

第二十三条 房屋征收评估、鉴定费用由委托方承担。复核评估费用由原评估机构承担。鉴定改变原评估结果的,鉴定费用由原评估机构承担。

第二十四条 超出受委托房地产价格评估机构资质范围的机器、设备、设施等对象需要评估的,委托具备相应资质的评估机构评估。对本条所指评估机构的选定、确定及其评估、复核结果的认定以及鉴定等,按照国家、省、市有关规定执行;没有规定的,参照本实施办法第十三条、第十四条、第十五条、第十七条、第二十条、第二十一条、第二十二条规定执行。

第四章 补 偿

第二十五条 被征收房屋的价值构成、补偿方式及住房保障的特殊规定按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》执行。

被征收人选择货币补偿的,补偿额度不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

第二十六条 住宅房屋被征收人选择房屋产权调换的,按照下列规定执行:

(一)征一还一每户无偿增加9平方米建筑面积,原有产权证建筑面积部分交纳地域差价款平均价格600元/平方米。地域差价款并按楼层浮动后为:一层下浮50元/平方米,即550元/平方米;六层下浮120元/平方米,即480元/平方米;二、五层不浮动,即600元/平方米;三、四层上浮85元/平方米,即685元/平方米;

(二)用于产权调换的住宅房屋标准户型面积为:40平方米、45平方米、54平方米、63平方米、72平方米、81平方米、90平方米;

(三)被征收房屋为被征收人在市唯一住所的,按照本款第(一)项或第(二)项规定确定的产权调换房屋面积未达到设计最小户型面积的,无偿增至设计最小户型面积;

(四)按本款第(一)项或第(二)项、第(三)项规定计算出被征收人应得产权调换房屋的面积后,被征收人可以选择大于且最接近该面积的设计户型(即就近上靠),也可以选择小于该面积的户型。选择就近上靠的,对户型面积超过应得面积部分,按照每平方米1700元标准交付价款;依法享受城市居民最低生活保障的被征收人,免交上述款项。对户型面积少于应得面积部分,由房屋征收部门按被征收房屋评估价格进行补偿。

第二十七条 用于产权调换的住宅房屋装饰及配套设施标准为:客厅、居室、餐厅水泥沙浆地面;天棚、墙壁刮大白;安装室内门、进户防盗门、楼宇门;卫生间、厨房地面砖、墙面砖到顶;洗脸盆、坐便、洗菜盆、水龙头、电灯、开关、天燃气、数字(有线)电视等基本设施齐全,以上设施免交费用。

第二十八条 住宅房屋被征收人选择房屋产权调换,按照本实施办法的规定确定产权调换房屋的面积后,仍需增加面积的,应当书面向房屋征收部门提出申请。房屋征收部门同意其申请的,被征收人对增加部分按照该房屋价值交付价款,产权归被征收人所有。

按照本实施办法确定产权调换住宅房屋的面积超过最大设计户型的,被征收人可以选择分套调换,也可以选择对该部分面积给予货币补偿;确定的产权调换住宅房屋面积未超过最大设计户型,被征收人选择分套调换的,应当书面向房屋征收部门提出申请,房屋征收部门同意的可以分套调换。

分套调换合并计算的面积超出按照本实施办法确定的产权调换住宅房屋面积部分,被征收人按照该部分房屋价值交付价款。

第二十九条 产权调换住宅房屋的安置层位,由被征收人按照搬迁先后顺序依序自主选择。

被征收人在补偿协议约定的期限内未履约,或者市人民政府作出补偿决定的,由房屋征收部门指定安置层位。

第三十条 用于产权调换的房屋由市政府组织选址、设计和建设。

产权调换房屋的建设应当符合国家建筑设计规范和标准,经竣工验收合格后方可交付使用。

第三十一条 产权调换房屋的竣工测绘面积少于补偿协议约定面积的,少于面积不超过3%的,缺少部分由房屋征收部门按该部分房屋价值货币补偿被征收人;少于面积超过3%的,被征收人有权要求重新提供产权调换房屋,也可以协商解决。产权调换房屋的竣工测绘面积超过补偿协议约定面积的,超出面积在3%以下(含本数)的,被征收人按该部分房屋价值交付价款;超出面积在3%以上的,被征收人对3%以上部分不交付价款并拥有产权。

第三十二条 被征收房屋的面积、性质、用途的认定,以房屋权属证书记载的为准;房屋权属证书未记载或者与房屋登记簿的记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿的记载确有错误外,以房屋登记簿记载的为准。

第三十三条 征收未超过批准期限的临时建筑,按照建筑安装工程造价结合剩余使用年限给予货币补偿;对违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。

对被征收房屋的附属物,按照评估价值给予货币补偿。

第三十四条 征收租赁房屋的,由房屋征收部门对被征收房屋所有权人补偿,被征收房屋所有权人负责将租赁房屋腾空。

被征收房屋所有权人与承租人依据相关法律、法规处理租赁关系。

第三十五条 被征收房屋由两个以上单位或者个人共有的,共有人共同作为被征收人。

第三十六条 征收设有他项权利的房屋,由设定他项权利的当事人依据相关法律法规的规定协商确定补偿方式及补偿对象。

第三十七条 被征收房屋已通过买卖、赠与等民事行为发生权属变更、转移,但未依法办理房屋权属变更、转移登记的,被征收房屋权属证书登记的产权人为被征收人。法定权利人向房屋征收部门提交已发生法律效力的法律文书并经确认为新的房屋权属人的,该法定权利人为被征收人。

第三十八条 自被征收人搬迁之日起至产权调换房屋交付使用之日止,为被征收人的过渡期限。被征收人选择房屋产权调换的,市人民政府应当在过渡期间为其发放临时安置费。

第三十九条 房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费,征收住宅房屋,每次搬迁按照被征收房屋建筑面积每平方米17元标准发放搬迁费;被征收房屋建筑面积不足40平方米的,按照40平方米计算。被征收人选择房屋产权调换的,发放两次搬迁费;被征收人选择货币补偿的,发放一次搬迁费。

房屋征收部门负责搬迁的,不支付搬迁费。

第四十条 征收住宅房屋,房屋征收部门应当按照下列规定向被征收人支付临时安置费(含越冬采暖补助费):

(一)过渡期限内按照被征收房屋建筑面积每月每平方米

14元标准发放;

(二)被征收房屋建筑面积不足40平方米的,按照40平方米计算;

(三)货币补偿的或者产权调换房屋为现房的,一次性发放3个月临时安置费。

第四十一条 依法取得营业执照记载的营业场所为住宅房屋,正在经营且依法纳税的,除按照住宅房屋予以补偿外,房屋征收部门还应当按照下列规定向被征收人支付一次性停产停业损失补偿:

(一)对从事商业、服务业的,在签约期限内签订协议并搬迁的,按照被征收房屋价值的20%补偿;未在签约期限内签订协议或者未按期搬迁的,按照被征收房屋价值的5%补偿;

(二)对从事生产加工业的,在签约期限内签订协议并搬迁的,按照被征收房屋价值的15%补偿;未在签约期限内签订协议或者未按期搬迁的,按照被征收房屋价值的3%补偿;

(三)对从事公司办公、仓储等其他经营性活动的,在签约期限内签订协议并搬迁的,按照被征收房屋价值的10%补偿;未在签约期限内签订协议或者未按期搬迁的,按照被征收房屋价值的1%补偿。

第四十二条 房屋征收部门与被征收人依照本实施办法的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失补偿费、搬迁期限和过渡期限等事项,订立补偿协议。

负责房屋征收的政府依法作出补偿决定时,补偿决定书应载明前款列出的事项。

补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

第四十三条 签订补偿协议时,被征收人应当将被征收房屋权属证书或者国有拨用房屋使用证以及土地使用权证等交付房屋征收部门。房屋征收部门应当在房屋拆除后30日内,持征收决定、征收补偿协议或者征收补偿决定,到房屋、土地登记机构依法办理注销手续。

第四十四条 房屋征收部门与被征收人无法取得联系的,应当按照相关的法律的规定公告处理。

第四十五条 征收补偿决定等行政文书的送达按照相关法律的规定执行。

第四十六条 被征收人凭征收补偿协议或者补偿决定向公安、邮政、电信、公用事业、教育等部门或者单位办理户口迁移、电话迁移、停水、停电、停热、停气以及转学等手续的,相关部门或者单位应当依法按照有关规定办理。

第四十七条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的市人民政府依法申请人民法院强制执行。

被征收房屋所有权人不明确,在补偿决定规定的行政诉讼期限内仍无法定权利人依法主张权利的,由作出房屋征收决定的市人民政府依法申请人民法院强制执行。被征收房屋所有权人明确后,房屋征收部门应当按照补偿决定对被征收人予以补偿。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点、面积等材料。

第四十八条 房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案,并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

第五章 法律责任

第四十九条 市人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本实施办法规定的职责,或者擅自实施征收、委托不具备相关资格的单位和个人承担房屋征收与补偿具体工作、擅自提高补偿标准等滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由上级人民政府或本级人民政府责令改正,通报批评;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

行政机关及其工作人员有违法参与征收与补偿工作、拒不执行市政府依法作出的决定,以及其他造成严重后果等行为的,依据有关法律法规规定处理。

第五十条 房屋征收实施单位及其工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本实施办法规定的职责,或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、擅自提高补偿标准、擅自转让或者变相转让受托房屋征收业务的,由上级人民政府或者本级人民政府责令改正,通报批评;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五十一条 采取暴力、威胁、违法拆除房屋或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁,以及非房屋征收部门和房屋征收实施单位或者个人实施房屋征收行为,造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,尚不构成犯罪的,依法给予处分;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五十二条 采取聚众闹事、妨害交通、影响党政机关正常工作秩序、暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作,构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五十三条 贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的,责令改正,追回有关款项,限期退还违法所得,对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员尚不构成犯罪的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五十四条 被征收人采取伪造文书、恶意串通等违法方式骗取征收补偿,构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六章 附 则

第五十五条 本实施办法所称被征收房屋的类似房地产,是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。

本实施办法所称房屋的附属物,是指经城乡规划行政管理部门批准的,与房屋主体功能配套的建(构)筑物。

本实施办法所称签约期限的起始时间为房屋征收部门在房屋征收范围内公布分户评估报告之日。

第五十六条 因房屋征收,需要收回依法取得的国有土地使用权的,被征收房屋以及其它建(构)筑物等占地,作为房屋、建(构)筑物等价值评估时应当考虑的影响价值因素,不予单独补偿。

第五十七条 本实施办法由市住房城乡建设局组织实施并负责解释,自公布之日起施行。《磐石市人民政府关于印发吉林昊融有色金属集团有限公司红旗岭国有工矿棚户区改造项目房屋征收与补偿实施办法的通知》(磐政发〔2012〕25号)同时废止。